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南宁市商品房预售资金分级监管制度(征求意见稿)(2018.12.17)

发布时间:2018-12-18 17:40   来源:南宁市林业和园林局   作者:
 


第一条 根据《南宁市商品房预售资金监管办法》第三十一条“本办法实施后,监管部门可根据房地产开发企业的资质、业绩、信用等因素,逐步建立商品房预售资金分级监管制度。”,结合工作实际,制定本制度。

第二条 本制度所称商品房预售资金分级监管,是指根据房地产开发企业(以下简称开发企业)的资质、业绩、信用、监管账户管理等因素,考核评定开发企业的预售资金监管等级,调整开发企业的预售资金重点监管额度,实施预售资金差异化监管。

第三条 商品房项目是指开发企业开发建设的房地产项目,由多个监管项目组成。

第四条 监管项目是指开发企业在申请商品房预售许可前,按单个预售许可申请的项目,即1本预售许可证为1个监管项目。

第五条 监管账户是指开发企业按监管项目开立的商品房预售资金监管账户,1个监管项目应当开立1个监管账户。

开发企业应当将监管项目(含预售资金使用免监管的监管项目)的全部预售资金存入监管账户。

第六条本制度所称开发企业是指在南宁市从事房地产开发经营的公司。

第七条 母公司控股50%及以上,且控股信息可以在国家企业信用信息公示系统查询的开发企业,可以享受其母公司的资质等级权益,并可以单独或多家联合申报预售资金分级监管。联合申报的,必须到监管项目解除监管为止,开发企业中途不能撤销,新的开发企业可以在下一年度加入联合申报。

第八条 联合申报预售资金分级监管的开发企业资质评定按照就高原则,联合申报的多家开发企业的资质评定,采用最高一家开发企业的评定分值。

业绩评定按照联合申报的多家开发企业的业绩累加统计。

信用评定按照就低原则,联合申报的多家开发企业的信用评定,采用最低一家开发企业的评定分值。

监管账户管理评定按照就低原则,联合申报的多家开发企业的监管账户管理评定,采用最低一家开发企业的评定分值。

分级监管实施后,联合申报的多家开发企业要共同承担其中一家开发企业发生违规行为带来的相应后果。

第九条 预售资金分级监管,每年由开发企业自行申报,不申报的按照现行办法进行监管。

第十条 开发企业的信用评分由各相关单位根据各自评分项内容进行考评。

第十一条 成立由市住房局牵头、各相关单位组成的联合评审小组,对开发企业分级监管进行综合评定。

第十二条 监管等级考核评定按照年度评分制,评分周期为自然年的1月1日至12月31日。年度评分周期届满,下一年度评分周期重新考核评分。

每年4月1日至次年3月31日,根据上年度考核评分结果开展本年度预售资金分级监管工作。

第十三条 年度考核评定总分值为设定分值+加分项分值。

设定分值1000分,其中:资质100分、业绩100分、监管账户管理200分、信用600分;

加分项分值100分。

信用分值包括:人民银行(100分)、住房(100分)、建委(100分)、城管(100分)、工商(30分)、物价(20分)、国土(30分)、规划(30分)、税务(30分)、公积金(20分)、环保(20分)、林园(20分)。

资质、业绩和监管账户管理实行加分制考核,信用实行扣分制。开发企业分级监管考评分值=资质分值+业绩分值+监管账户+信用分值+加分项分值。

第十四条 开发企业资质(满分100分)。

(一)一级资质加100分;

(二)二级资质加90分;

(三)三级资质加80分;

(四)四级资质、暂定资质加70分。

第十五条 开发企业销售业绩(满分100分)。销售业绩按上一年度或上三年度在南宁市的商品房销售网签备案面积计分。

(一)按上一年度计分。

1. 15万平方米以上的加100分;

2. 12-15万平方米的加80分;

3. 8-11万平方米的加60分;

4. 5-7万平方米的加40分;

5. 1-4万平方米的加20分;

6. 1万平方米及以下的加10分;

7. 无商品房销售业绩的加0分。

(二)按上三年度计分。

1. 45万平方米以上的加100分;

2. 36-45万平方米的加80分;

3. 26-35万平方米的加60分;

4. 16-25万平方米的加40分;

5. 3-15万平方米的加20分;

6. 3万平方米以下的加10分;

7. 无商品房销售业绩的加0分。

第十六条 监管账户管理(满分200分)

(一)监管账户开立(10分)。开发企业在预售许可前,开立监管账户,签订监管协议,在商品房买卖合同中注明预售资金监管银行和监管账户等信息的加10分。

(二)监管账户入账率(150分)。按照开发建设进度和商品房预售率等因素考评监管账户入账率,重点考评开发建设进度达到节点三(结构封顶)后的入账率。开发建设进度达到节点三(结构封顶)后,监管项目的入账率对应分值:

1. 入账率达100%的加150分;

2. 入账率达90-99%的加130分;

3. 入账率达80-89%的加110分;

4. 入账率达70-79%的加80分;

5. 入账率达60-69%的加60分;

6. 入账率达50-59%的加40分;

7. 入账率达40-49%的加30分;

8. 入账率达30-39%的加20分;

9. 入账率达20-29%的加10分;

10.入账率20%以下的加0分。

(三)资金监管检查(20分)。配合监管机构开展预售资金的收存、支出和使用情况进行检查的加20分。

(四)不明入账处理(20分)。无不明入账或对不明入账能及时处理的加20分。

第十七条 开发企业的信用评分。(600分)

开发企业的信用总分为 600分,评分实行扣分制,评分单位包括人民银行南宁支行及建设、住房、物价、工商、城管、国土、规划、税务、公积金、环保、林园等单位,除人民银行信用报告和税务评分外,其他各相关单位应当依据职能,对各开发企业的评分内容按照严重、一般、轻微的情形进行评分,按次分别扣10分、5分、3分,扣分累计不超过各相关单位评定的总分数。

开发企业的信用得分=600分-扣分合计数。

各相关单位对开发企业的信用评分内容及扣分分值如下:

(一)信用报告(100分)

1.开发企业在金融信用信息基础数据库的信用报告--自身负债(50分),其中:

开发企业无负债或负债分类呈现为正常类的扣0分;

开发企业负债分类呈现为关注类的扣35分;

开发企业负债分类呈现为次级类、可疑类及损失类的扣50分。

2.开发企业在金融信用信息基础数据库的信用报告--对外担保(50分),其中:

开发企业无对外提供担保的扣0分;

开发企业对外担保分类呈现为正常类的扣30分;

开发企业对外担保分类呈现为关注类的扣40分;

开发企业对外担保分类呈现为次级类、可疑类及损失类的扣50分。

3.有其他不良信息的情况酌情扣分。

(二)市住房局(100分)

严重:(扣10分)

1.受到行政处罚的。

2.不按合同约定延期交房造成严重社会不良影响的。

3.因项目销售、前期物业管理等问题导致有效投诉、造成严重社会不良影响、受到行政部门处罚,且不积极配合有关部门处理解决投诉纠纷的。

 一般:(扣5分)

4.在房地产市场的开发经营中,被相关行政主管部门启动联动机制的。

5.开发项目配套设施不按进度开发建设的。

6.以收取其他款项为名变相逃避预售资金监管的。

7.未按要求在售楼现场公示价格等有关信息的。

8.取得预售许可10日内未一次性公开全部准售房源及每套住房价格的。

9.房屋销售中故意隐瞒应当公示的规定内容等欺诈行为的。

10.在房地产市场整顿中存在违规行为,被主管部门约谈的。

11.捂盘惜售或者变相囤积房源的。

轻微:(扣3分)

12.对购房人投诉问题未及时解决或不配合主管部门及时处理的。

13.因开发企业原因引起前期物业纠纷,未及时解决的。

(三)市建委(100分)

严重:(扣10分)

一般:(扣5分)

轻微:(扣3分)

1.违规将应当由一个承包单位完成的建筑工程肢解成若干部分发包给几个承包单位的;

2.违规将建筑工程发包给不具有相应资质条件的勘察、设计、施工单位或者委托给不具有相应资质等级的工程监理单位的;

3.未按照合同约定,建筑材料、建筑构配件和设备由工程承包单位采购的,发包单位违规指定承包单位购入用于工程的建筑材料、建筑构配件和设备或者指定生产厂、供应商;

4.迫使承包方以低于成本的价格竞标的; 

5.任意压缩合理工期的;  

6.明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制性标准,降低工程质量的; 

7.施工图设计文件未经审查或者审查不合格,擅自施工的; 

8.施工图设计文件审查合格后,未在建设主管部门办理备案手续的;

9.原设计有重大变更的,未按规定重新办理施工图审查、备案手续的;

10.未组织图纸会审会议的;

11.未组织设计交底会议的;

12.建设项目必须实行工程监理而未实行工程监理的;

13.未按照国家规定办理工程质量监督手续的;

14.未按规定建立参建五方项目负责人信息档案的;

15.参建五方项目负责人有变动但未告知质量安全监督机构的;

16.未依法提供真实、准确、完整的工程地质、水文地质和工程周边环境等资料; 

17.明示或者暗示施工单位使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的;

18.未按规定组织住宅工程质量逐套验收工作的;

19.未按照国家规定将竣工验收报告、有关认可文件或者准许使用文件报送备案的;

20.未按规定履行质量保修义务的;

21.未组织房屋结构安全竣工验收或者房屋结构安全竣工验收不合格或者对不合格按合格验收投入使用的;

22.房地产开发企业未依法履行商品房保修责任,情节严重的;

23.发生重大及以上工程质量安全事故,或一年内累计发生2次及以上较大工程质量安全事故,或发生性质恶劣、危害性严重、社会影响大的较大工程质量安全事故,受到行政处罚的;

24.建设单位、施工单位未按合同约定支付工程款或拖欠劳务工资造成集体上访或极端讨薪事件,负有主要责任的;

25.发生质量安全事故后,故意破坏事故现场、毁灭有关证据的;

26.建设单位将未经验收的房屋建筑或市政工程交付使用,逾期不办理验收手续的;

27.多次违反强制性标准且整改不到位的;

28.将未办理排水许可或未按规定建设污水一体化处理设施的新建居民小区或公共建筑交付使用的;

29.城镇供排水设施建设单位使用不符合标准的管材或设备,施工单位、监理单位及验收单位不按相关标准和规范执行造成不能安全达标运行的;

30.使用列入禁止使用目录、技术公告的技术、工艺、材料和设备的;

31.经认定提供、使用假冒伪劣或缺陷的建筑材料、建筑构配件和设备,造成恶劣影响的;

32.未按照经批准的建设工程设计方案实施附属绿地建设的;

33.各级住房城乡建设和城市管理部门做出责令停止建设、限期拆除决定、没收实物或者违法收入决定后逾期不履行相关义务的;

34.存在隐瞒真实情况、弄虚作假申请或者采用欺骗、贿赂等不正当手段骗取行政许可、政策补贴、评比达标表彰、绿色建筑标识以及提供虚假信息、出具虚假报告等非法行为的;

35.工程保修期内不履行保修义务或履行不到位的;

36.拖欠工程款未按期还欠的;

37.未取得建设工程施工许可手续擅自施工的;

38.未取得小区管线配套工程施工许可手续擅自施工的;

39.未办理质量监督手续擅自开工的;

40.未按要求组织建筑工程竣工验收或未办理竣工验收备案手续,擅自交付使用的;

41.未办理安全技术措施备案手续、将建设工程发包给未取得安全生产许可证的施工单位、未按规定向施工单位提供安全文明施工费、对勘察、设计、施工、工程监理等单位提出不符合安全生产法律、法规和强制性标准规定的要求的以及其他未履行安全生产法定责任的行为;

42.违反招投标法律、法规和规章进行招投标活动的;

43.未提供审查合格的施工图纸,明示或者暗示设计、施工单位违反工程建设强制性标准,明示或暗示施工单位使用不合格的建筑材料、降低建设工程质量的;

44.未按要求办理和送验信用备案手册的;

45.企业不按规定报送统计数据的;

46.企业未通过ISO质量体系认证,或通过ISO质量体系认证未在有效期内的;

47.企业对主管部门转办的群众投诉拒绝处理的或处理反馈未按要求时限处理的;

48.未按照国家有关服务标准提供城镇供水、排水与污水处理、供热服务,损害当事人利益的;

49.排水户未取得污水排入排水管网许可证向城镇排水设施排放污水的,或者不按照许可证要求排放污水的;

50.扬尘管理工作不到位,情节严重的。

(四)城管局(100分)

严重:(扣10分)

一般:(扣5分)

轻微:(扣3分)

1.未履行市政设施建设审批、影响城市道路桥梁设施运行管理的;

2.未经批准擅自占用城市绿地,或临时占用绿地后未按规定及时恢复的;

3.各级住房城乡建设和城市管理部门做出责令停止建设、限期拆除决定、没收实物或者违法收入决定后逾期不履行相关义务的;

4.破坏、损毁、长期占用无障碍公共设施的;

5.未经批准擅自占用城市道路进行施工,发生人员伤亡或其他重大事故的;

6.拒不执行城市管理部门立案查处的处罚案件,影响较大的;

7.存在隐瞒真实情况、弄虚作假申请或者采用欺骗、贿赂等不正当手段骗取行政许可、政策补贴、评比达标表彰以及提供虚假信息、出具虚假报告等非法行为的;

8.存在违法发包、违法分包、转包及挂靠等违法行为的;

9.未取得《商品房预售许可证》违规对外进行销售的;

10.违反规定擅自处理小区公用部位的;

11.依法获得土地后,未按有关规定使用土地,超过批准数量占用土地的;

12.不按照批准的用途使用土地或非法转让、到卖土地使用权的;

13.未按规划批准建设、拒不整改的;

14.未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设;不配合城乡规划管理部门工作;拒不履行行政处罚的;

15.未经批准进行临时建设的;未按照批准内容进行临时建设的;临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的;

16.未按照定在施工现场对外公示建设工程规划许可事项的;

17.建设工程开工前未按照规定通知城乡规划主管部门进行现场核验的;

18.向农村地区违法违规倾倒、堆放垃圾,严重污染环境或社会影响较大的;

19.建筑施工单位未按规定处置建筑垃圾,经教育劝阻后,拒不整改的;

20.违反规定,跨区域运输和处理各类垃圾的。

(五)工商局(30分)

严重:(扣10分)

一般:(扣5分)

轻微:(扣3分)

1.发布虚假房源信息和广告的;

2.未经依法登记擅自开展经营活动的;

3.提交虚假材料或者采取其他欺诈手段隐瞒重要事实,取得公司登记的;

4.虚报注册资本、虚假出资和抽逃出资的;

5.被列入经营异常名录的;

6.被列入严重违法失信企业名单的。

(六)物价局(20分)

严重:(扣10分)

一般:(扣5分)

轻微:(扣3分)

1.销售过程中存在价格违法的;

2.企业对主管部门转办的群众投诉拒绝处理的或处理反馈未按要求时限处理的。

(七)国土局(30分)

严重:(扣10分)

一般:(扣5分)

轻微:(扣3分)

1.南宁市范围内,存在欠缴土地出让价款行为的;

2.南宁市范围内,被认定因自身原因闲置土地的。

(八)规划局(30分)

严重:(扣10分)

一般:(扣5分)

轻微:(扣3分)

1.擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

2.擅自改变建设工程规划许可证确定的房屋用途,限期未改正的;

3.建有地下综合管廊的区域,规划入廊的管线拒不入廊建设的;

4.违反国家规划标准强制性内容,进行方案设计的;

5.存在隐瞒真实情况、弄虚作假申请或者采用欺骗、贿赂等不正当手段骗取行政许可、政策补贴、评比达标表彰以及提供虚假信息、出具虚假报告等非法行为的;

6.建设项目未经规划核实或者经核实不符合规划条件组织竣工验收或者擅自投入使用的。

(九)市税务局(30分)

1.获得A级纳税信用级别的;(扣0分)

2.获得一般级别纳税信用评级的;(扣15分)

3.获得D级纳税信用级别的。(扣30分)

(十)环保局(20分)

严重:(扣10分)

一般:(扣5分)

轻微:(扣3分)

1.未按照国家有关标准要求建设污水处理设施的;

2.严重破坏生态环境的;

3.存在隐瞒真实情况、弄虚作假申请或者采用欺骗、贿赂等不正当手段骗取环保政策补贴的;

4.末经环境影响评价审批擅自开工建设,逾期未办理建设项目环境保护竣工验收的;

5.企业对主管部门转办的群众环保投诉问题拒绝处理的或处理反馈未按要求时限处理的;

6.末经环境影响评价审批擅自开工建设,逾期未办理建设项目环境保护竣工验收的;

7.企业对主管部门转办的群众投诉拒绝处理的或处理反馈未按要求时限处理的。

(十一)公积金(20分)

严重:(扣10分)

一般:(扣5分)

轻微:(扣3分)

1.限制、阻挠、拒绝或变相拒绝买受人使用住房公积金贷款,被投诉后拒不整改或累计被投诉三次的;

2.未向当地住房公积金管理中心报送《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》(或建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》备案的;

3.存在违规或协助违规提取住房公积金、违规或协助违规获取住房公积金贷款情况的;

4.未履行阶段性担保责任或未及时协助抵押权人办理正式抵押手续的.

5.企业对主管部门转办的群众投诉拒绝处理或未按时限要求处理反馈的。

   (十二)林园(20分)

严重:(扣10分)

一般:(扣5分)

轻微:(扣3分)

1.在城市动物园内严重扰乱公共秩序,破坏公共环境卫生、公共设施,故意伤害动物的;

2.未经许可擅自砍伐、修剪、移植城市树木,或者恶意破坏城市树木情节严重的;砍伐或者擅自移植古树名木的;

3.存在隐瞒真实情况、弄虚作假申请或者采用欺骗、贿赂等不正当手段骗取行政许可、政策补贴、评比达标表彰、绿色建筑标识以及提供虚假信息、出具虚假报告等非法行为的。

第十八条 加分项分值(满分100分)。各加分项的单项分别计分,加分项总分值不得超过100分。

(一)中国房地产业协会排名(30分)。根据中国房地产业协会最新评选公布的中国房地产500强排名:

1.第1名至100名的加30分;

2.第101名至300名的加20分;

3.第301名至500名的加10分。

(二)参与社会公益活动(20分)。开发企业上一年度在广西参与希望工程、慈善、扶贫、捐赠、助学、赈灾等社会公益活动,累计捐赠超过20万元的,每捐助20万元加5分,加至20分封顶。

(三)参与旧城改造(20分)。根据开发企业上五年度在南宁旧城改造项目的销售量加分:

1.  30万平方米的加20分;

2.  20万平方米的加15分;

3.  10万平方米的加10分;

4.  5万平方米的加5分。

(四)获政府部门奖励(20分)。上一年度获得国家、自治区、市的政府部门奖项的,分别加20分、15分、10分,该项得分加至20分封顶。

(五)被工商局评定的守合同重信用的企业加20分。

(六) 企业在近三年的开发建设过程中积极采用国家、省、市住宅产业建设科技主管部门推广的新技术、新产品的加5分。

第十九条 按照年度考评总分值将开发企业预售资金监管等级确定为A、B、C、D四个等级。

(一)A级:年度考评总分值900分及以上的为A级。

(二)B级:年度考评总分值800分至899分的为B级。

(三)C级:年度考评总分值600分至799分的为C级。

(四)D级:考评总分值599分及以下为D级。

第二十条 被市住房局评定为“红名单”的开发企业,按照A级进行监管。

第二十一条 根据综合评定等级对开发企业实行预售资金分级监管。

(一)A级开发企业预售资金使用免监管。

A级开发企业自由支配其预售资金,不需向监管机构办理申请预售资金使用手续。A级开发企业的监管项目仍需签订监管协议,开立监管账户,开发企业应当将监管项目的全部预售资金存入监管账户,并列入下一年度分级监管考评内容。

因享受母公司资质、业绩、加分项的A级开发企业须出具其母公司的承诺书(见附件)。

(二)B级开发企业预售资金下调监管比例。B级开发企业的预售资金重点监管额度从现行比例下调10个百分点。

(三)C级开发企业预售资金维持现行监管比例。C级开发企业的预售资金重点监管额度维持不变。

(四)D级开发企业预售资金上调监管比例。D级开发企业的预售资金重点监管额度从现行比例上调至100%,实行全额监管,其全部预售资金的使用须向监管机构办理申请预售资金使用手续。

第二十二条 A级和B级开发企业在享受资金监管优惠政策期间,被列入违法企业失信名黑名单的, 立即取消资金监管优惠政策,同时按照D级进行监管。

C级和未申报的开发企业被列入违法企业失信名黑名单的,确定为D级进行监管。

第二十三条 A级开发企业取得预售资金使用免监管的监管项目,未开立监管账户或监管账户未入账的,预售资金重点监管额度从现行比例上调至100%,实行全额监管。

第二十四条 每年1月10日前,开发企业向监管机构提交上一年度的预售资金分级监管自评材料,申报材料必须真实。

各相关单位在每个评分年度的2月20日前完成对开发企业的信用评分,上报分级监管联合评审小组。

每年3月20日前,联合评审小组核定上一年度的预售资金分级监管考评材料,并将评定结果进行公示,公示期满后,按照综合评定结果对开发企业进行分级监管。

第二十五条 本制度自发布之日起施行,试行两年。


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